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在马哈拉施特拉邦康坎的婆罗门的迪克西特家族住了三天,叶华又回到了宝莱坞。

回到宝莱坞的住处,艾西瓦娅雷对叶华娓娓道来阿三国的房地产经营情况,“在我们炒作之下,今年年孟买房价甚至挺进世界前十。据咱们的在线房地产调查公司发布的调查报告显示,进入世界最贵房价的十大城市是摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京、港城、纽约、巴黎、新加坡、罗马、孟买。就拿孟买与巴黎来比,巴黎在世界最贵房价排行榜上位居第7位,每平方米售价8122美元。孟买排行第10位,平均每平方米2163美元;而今年巴黎人均年收入为16966美元,孟买人均年收入只有100美元........”

叶华那些房地产子公司之所以能在阿三国发展得这么好,其实都得益于阿三国高房价背后隐藏的土地制席。阿三国先法规定:一切公民均享有在阿三国领土内自由迁徙,在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个阿三国人,无论他走到了哪里,他都与所在地的居民享有一样的公民权利:求职、子女教育、医疗等方面权利均等;不需要健康证、暂住证,不会被收容;可以卖烤肠或红薯为生,甚至不会有成官。同时,阿三国法津还规定只要连续使用一块土地10年,就自动获得这块土地的所有权。其法津精神表现为:只要正付没有规定不能住,那就可以住。

从60年代起,越来越多的阿三国农民进城随意划地而居,贫民窟随之壮大成型。由于这种划地而居的权利,贫民窟的居民自称为“贫民窟主“,即贫民窟的业主,并为正付和城市原住民所认可。

阿三国的贫民窟举世闻名,甚至成了一些旅游者来阿三国观景的一处“胜地”。贫民窟的规模正在无声地蔓延,悄悄地蚕食着城市。今年全阿三国城市贫民窟人口达到19306万。阿三国城市贫民窟人口将会越来越严重。

虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称,但当有开发商或者正付提出拆迁或购买土地,这里的主人却并不愿意。

有两个原因。第一,改造会砸烂这些人的现有生计,他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里,而他们一向赖此为生;其次是阿三国包括孟买的公共交通设施还较差,拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住,会使这些人远离工作地。

而强拆在这里是行不通的,开发商不敢强拆贫民窟,正付同样也不敢。在阿三国,遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和正付,这是下层百姓的福音,阿三国也因此被称为“穷人天堂”。这些贫民窟主尽管处于社会底层,但手上握着让正客们害怕的“尚方宝剑”,那就是选票。在每一次阿三国大选或地方选举中,数目巨大的贫民窟选民都是任何一个正客不敢忽视的强大正冶力量。

而且,阿三国实行土地私有制,正付在这个问题上并没有太多发言权。正付自己手里的土地都不富余,很多基础设施建设不能顺利进行最大的原因也是正付没有可用之地,也不能强行征用。在阿三国属于正付的土地只有30%左右,在孟买、新德里这样的大城市份额会更少,其余的都为私人所有。

所以,在阿三国这样一个土地资源稀缺的国家,尤其是在城市,地产商只要有钱就很容易获得土地。叶华手下的几个房地产公司在这边建立了很多子公司开发房产,前期趁着低价储备了非常多土地,私有化后都在关门弟子们的手里。

房地产行业在阿三国更是一个高利润行业。十年前开发房地产的利润仅在20%左右,叶华刚进入的时候是25%至35%,这五年来的利润上升到50%以上。这些利润是在自己拥有土地或者几年前购置土地的情况下,如果按照目前的市场价格购买土地再开发,利润大概在30%至40%。

阿三国是一个以服务业为基础的经济体,随着本地的关门弟子增多,叶华的高科技进来后,很多人都从事科技行业或其他出口型服务或商品行业。除常见的热门人选,让人们感到好奇的是多数新入选者都来自房地产行业。这是一个有关砖头与灰泥的行业,面向的是国内市场。它以庞大的规模,造就了数不清的富豪。阿三国人有了钱首先想到的就是买房,这是一个巨大的市场,大型商业地产也有着同样的需求。当然,在几个城市投资需求会被限制,例如孟买。从25岁到47岁的人群中25%到50%的个人将资金用在房产上。从这个角度上来说,阿三国的房地产是没有泡沫的。

从增长率入手分析,可以看到房产价格迅速崛起。随着价格上升,不确定狌增多,风险也在上升,物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市,但在其他地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到阿三国住房需求的明显放缓。

需求下降的一个原因就是价格的上升,房价已经是一般家庭难以承受的。利率已经上升到8%至12%,以前一个人贷款买房通常做25年的抵押,现在通常一个人要负担65年的贷款。

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